X
Išči

Stanovanjska dejavnost     

Že več kot 20 let izvajamo storitve s področja upravljanja nepremičnin na območju Mestne občine Slovenj Gradec in Občine Mislinja.

Svoje naloge opravljamo vestno, skrbno in z zanosom. Z izkušnjami, ki jih imamo, lahko stanovalcem nudimo najvišjo kakovost bivanja. Z dobrim upravljanjem vzdržujemo oz. povečujemo samo vrednost nepremičnin in tako ohranjamo dobro zunanjo podobo okolice.

Dne 11. 5. 2017 smo s strani Gospodarske zbornice Slovenije, Zbornice za poslovanje z nepremičninami, prejeli sklep, da v popolnosti izpolnjujemo pogoje za pridobitev certifikata ZAUPANJA VREDEN UPRAVNIK za leto 2017.

Več o tem si lahko preberete na: GZS: Certifikat zaupanja vreden upravnik

VODJA STANOVANJSKE DEJAVNOSTI

mag. Tjaša Borovnik

T: 02 88 120 27, 02 88 120 49
M: 031 331 657
E: tjasa.borovnik@komusg.si

Upravna stavba – soba 210

Pogosta vprašanja in odgovori

Kaj so korekturni faktorji in zakaj so potrebni ?

Določitev korekturnih faktorjev je bila zakonska zahteva v Pravilniku o načinu delitve in obračunu stroškov za toploto v stanovanjskih in drugih stavbah z več posameznimi deli (Ur.l.RS, št. 7/2010), ki je bila možna le na osnovi analize toplotnih izgub za vsak posamezen del stavbe. Skupne toplotne izgube (transmisijske in ventilacijske) so se glede na zahteve tega pravilnika lahko določile na enega od naslednjih načinov:

  • na osnovi že izračunanih (določenih) toplotnih izgub s projektom centralnega ogrevanja;
  • na osnovi zahtev standarda SIST EN 12831;
  • na osnovi vrednosti, pridobljenih v praksi na primerljivih stavbah z upoštevanjem pravil tehnike.

Vse do leta 2015 je bila zakonodaja, ki je povezana z določitvijo korekturnih faktorjev slabo definirana. Praviloma se je določala na osnovi vrednosti, pridobljenih v praksi, ki pa nima strokovne podlage. Rezultat tega je, da so lahko korekturni faktorji določeni napačno. Zavedati se je treba, da je vsaka stavba specifična tako v pogledu tipov in velikosti stanovanj, njihove lege v stavbi, orientiranosti in toplotnih prehodnosti (U vrednosti) njihovega toplotnega ovoja.

Korekturni faktorji v veliki meri vplivajo na konkretne stroške stanovalcev, zato je potrebno za verodostojen in pravičen izračun upoštevati vsa pravila gradbene fizike. Te slabosti odpravlja novi Pravilnik o načinu delitve in obračunu stroškov za toploto v stanovanjskih in drugih stavbah z več posameznimi deli (Ur. l. RS, št. 82 /2015), ki je pričel veljati 4. 11. 2015 in spremenjen Pravilnik o spremembah in dopolnitvah Pravilnika o načinu delitve in obračunu stroškov za toploto v stanovanjskih in drugih stavbah z več posameznimi deli (Ur. l. RS, št. 61/2016). Pravilnik v skladu z Direktivo 2012/27/EU o energetski učinkovitosti določa način merjenja toplote ter način delitve in obračuna stroškov za toploto v večstanovanjskih in drugih stavbah z najmanj štirimi posameznimi deli s skupnim sistemom ogrevanja in v primerjavi s prejšnjim uvaja kar nekaj novosti, ena izmed njih je tudi drugačna določitev korekcijskih faktorjev zaradi vpliva lege posameznega dela stavbe.

Po novem lastniki stanovanj ne morejo več imeti možnosti vplivati na določitev korekcijskih faktorjev, saj jih mora izračunati za to usposobljen strokovnjak. Za vsako posamezno stanovanje se določi zunanji ovoj, izračunajo se toplotne izgube skozi ta ovoj ter izgube zaradi prezračevanja. Tako bi morali stanovalci pooblastiti upravnika, da v njihovem imenu za njihov račun pri usposobljenem strokovnjaku naroči korekcijo obstoječih faktorjev v skladu z veljavno zakonodajo.

Način izračuna je določen na podlagi predpisa, ki ureja učinkovito rabo energije v stavbah in predpisa, ki ureja podrobnejšo vsebino, obliko in metodologijo za izdajo energetske izkaznice. Preračun se naredi s pomočjo računalniškega programa, ki upošteva Tehnično smernico TSG-1-004:2010. V primeru izračuna korekturnih faktorjev se lahko kot nadgradnja izdela tudi energetska izkaznica stavbe, saj temelji njena izdelava na enakih predpisih in smernicah, pri čemer je potrebno prilagoditi pristop k izdelavi energetske izkaznice, kot bi bil, če se izdeluje samo energetska izkaznica stavbe, saj je potrebno stavbo razdeliti na ogrevalne cone, ki prestavljajo posamezne obračunske dele v stavbi. Dosedanji korekturni faktorji se lahko uporabljajo do 1. 1. 2025, oziroma do izvedbe posegov na ovoju stavbe, ki imajo vpliv na toplotne izgube. V praksi to pomeni, da bo potrebno nove korekcijske faktorje določiti vedno ob izvedbi kateregakoli ukrepa na ovoju stavbe, ki se je/bo izvedel od decembra 2015 dalje (toplotno izolacijske fasade ali izolacije strehe oziroma podstrešja, kleti, ipd.).  

Poleg pravilnejših korekturnih faktorjev, ki bodo določeni računsko in ne več izkustveno, ima novi način določanja korekturnih faktorjev še eno prednost, ker se mora uporabiti vedno, ko se na stavbi izvedejo ukrepi, ki vplivajo na toplotne izgube objekta. Za investicije je praviloma potrebno večinsko soglasje solastnikov nepremičnine, ki pa se za določene ukrepe niso odločali, ker večina v teh ukrepih ni videla konkretnih prihrankov. Tako na primer pri ukrepu dodatne toplotne izolacije stropa proti podstrešju ali talne plošče proti neogrevani kleti stanovalci v vmesnih etažah niso bili deležni pravičnih deležev prihrankov (saj se niso spremenili korekturni faktorji, čeprav se je spremenila toplotna prehodnost zunanjega ovoja), kar pa bo z novim načinom določitve korekcijskih faktorjev odpravljeno, saj bo vsako stanovanje v stavbi deležno določenega deleža prihranka po izvedbi ukrepa s spremembo korekcijskega faktorja.

Vabim na ogled nove spletne strani www.rrt-koda.si!

  • energetski pregledi stavb (preliminarni, razširjeni, specialni);
  • izračuni korekcijskih faktorjev;
  • izdelava projektov za zmanjšanje priključne moči za odjem toplote;
  • termografski pregledi objektov;
  • redni pregledi klimatskih sistemov nad 12 kW;
  • energetske izkaznice;
  • energetsko svetovanje ENSVET;
  • izdelava PEP (projekti celovite energetske prenove);

mag. Damjan Korošec, univ.dipl.inž.str.

direktor

RRT KoDa d.o.o.

Strnadova ulica 8, 2380 Slovenj Gradec

T/F: +386 (0)2 88 43 051

M: +386 (0)68 138 909

E: damjan.korosec@rrt-koda.si

W: www.rrt-koda.si

Ali mora najemnik stanovanja skrbeti za vzdrževanje dimnikov in z njimi povezanih kurilnih naprav ter inštalacij?

Določila pravilnika si lahko ogledate TUKAJ.

Katera vzdrževalna dela lahko upravnik opravi brez sklepa etažnih lastnikov?

Na podlagi 4. člena PRAVILNIKA o standardih vzdrževanja stanovanjskih stavb in stanovanj (Uradni list RS št. 20/2004) lahko upravnik brez sklepa etažnih lastnikov izvede sledeča dela. Določila pravilnika si lahko ogledate TUKAJ.

 

Kakšen je pravilen postopek zračenja stanovanj?
Ali sme uporabnik stanovanja samovoljno vgraditi kurilno napravo?

STANDARDI VZDRŽEVANJA STANOVANJ – SAMOVOLJNA VGRADNJA KURILNIH NAPRAV

Uporabnik ne sme samovoljno brez soglasja lastnika stanovanja in upravnika objekta, kljub temu, da ima stanovanje že zagotovljeno primarno ogrevanje prostorov in sanitarne vode v sklopu skupne kotlovnice oziroma etažnega centralnega ogrevanja, vgraditi druge vire ogrevanja (npr. peč na trdo gorivo,…). V tem primeru to dejanje predstavlja nevarnost za življenje in uničenje tuje lastnine, saj po večini primerov se obstoječi dimniki ne uporabljajo in so le-ti namenjeni za uporabo v izrednih razmerah (niso pregledani s strani pristojne in odgovorne službe), stanovanje kakor tudi stanovanjski objekti nimajo primernega prostora za skladiščenje drv, prav tako pripadajoči kletni prostori niso primerni za skladiščenje drv. Nevarnost lahko predstavlja tudi nestrokovno izveden razvod/odvod dimnih plinov v stanovanju in dovod zraka v prostor. V primeru, da uporabnik vgradi peč na trdo gorivo in stanovanje nima javljalnika ogljikovega monoksida (CO) predstavlja to dejanje vsesplošno nevarnost za življenje in lastnino. Omenjeno dejanje predstavlja skladno z veljavno zakonodajo in najemno pogodbo krivdni odpovedni razlog in izpostavljenost uporabnika, njegove družine in drugih subjektov življenjski nevarnosti. Uporabnik za upoštevanje zakonodaje krivdno in odškodninsko odgovarja.

Kje lahko plačujem položnice brez provizije?

V okviru delovanja javne blagajne Mestne občine Slovenj Gradec je možno plačilo položnic Komunale Slovenj Gradec brez plačila bančne provizije na

Hranilnici LON, PE Slovenj Gradec, Cankarjeva ulica 1.

Delovni čas Hranilnice LON od ponedeljka do petka

  • med 8.30 in 12.00 uro 
  • med 13.00 in 16.30

 

Kaj storiti, če lastniki ali najemniki ne sporočijo število uporabnikov posamezne enote oziroma, če napačno sporočijo število prijavljenih oseb?

Če lastniki ali najemniki upravniku ne sporočijo števila uporabnikov posamezne enote pravočasno ali mu števila sploh ne sporočijo, upravnik upošteva, kot da to posamezno enoto uporablja dvakrat toliko oseb, kot se šteje za primerno skladno s 14. členom Pravilnika o dodelovanju neprofitnih stanovanj v najem (uradni list R, št. 14/04 s spremembami), pri čemer se upošteva površina stanovanja brez lastne udeležbe in varščine.

Uporabnik, ki prebiva v stavbi, lahko pisno opozori upravnika o večjem številu uporabnikov določene posamezne enote kot jih je lastnik ali najemnik te enote sporočil. V tem primeru upravnik pozove lastnika ali najemnika, navedenega v pisnem opozorilu, k pojasnitvi in tako ugotovi dejansko stanje.

Obrazec za prijavo ali spremembo števila oseb za posamezno stanovanje

Kako sporočiti spremembo št. oseb v stanovanju in do katerega dne v mesecu moram sporočiti spremembo št. upravnikov?

Spremembo števila oseb v stanovanju lahko sporočite preko obrazca za spremembo števila oseb. Izpolnjen obrazec podpišite in pošljite na naslov Javno podjetje Komunala Slovenj Gradec d.o.o., Pameče 177/a, 2380 Slovenj Gradec ali na info@komusg.si.

Lastniki ali najemniki morate vse morebitne spremembe števila uporabnikov sporočiti upravniku najkasneje v roku 15 dni po nastali spremembi. Upravnik upošteva vsako nastalo spremembo pri prvem naslednjem obračunskem obdobju.

Obrazec za prijavo ali spremembo števila oseb za posamezno stanovanje

Kaj zajema zavarovanje objekta po polici, ki jo sklene upravnik v imenu etažnih lastnikov in kdo je upravičenec v primeru škode?

Splošna zavarovalna tveganja:

  • požarno zavarovanje - požar, direktni udar strela, eksplozija, posledice neurja (vihar, toča),
  • izliv vode iz vodovodnega in toplovodnega omrežja,
  • zavarovanje splošne civilne odgovornosti iz hišne in zemljiške posesti.

Dodatna zavarovalna tveganja na željo lastnikov:

  • steklo,
  • potres,
  • poplavo in vdor meteorne vode,
  • popravila na objektu ob vlomu…

Upravičenec v primeru škode je lastnik, ki plačuje zavarovalno premijo.

Kdo določa višino prispevka v rezervni sklad?

Najnižja vrednost prispevka je določena s Pravilnikom o merilih za določitev prispevka etažnega lastnika v rezervni sklad in najnižji vrednosti prispevka (Ur. l. RS št. 11/04). Etažni lastniki se lahko, z veljavno sprejetim sklepom, odločijo tudi za višji mesečni prispevek.

POGOSTO NAS SPRAŠUJETE

Pripravili smo nabor pogostih vprašanj in odgovorov, ki se nanašajo na različna področja delovanja in tudi na različne življenske situacije. Hitro boste našli odgovore ter obrazce in dokumente itd.
 

Kliknite tukaj

IMATE VPRAŠANJA, PRIPOMBE ALI PREDLOGE?

Izpolnite e-obrazec in odgovorili vam bomo v najkrajšem možnem času.
Če uporabljate eStoritve, oddajte vprašanje kot registriran uporabnik, saj vam bomo lahko tako odgovorili hitreje in bolj natančno ob upoštevanju vaših podatkov. 

Povejte nam    eStoritve